不動産仲介・管理業に税務調査は来る?｜元国税調査官が手数料の計上時期を解説

2026年6月28日 2026年7月4日

市田佳祐

著者:市田佳祐(税理士・国税OB)

「不動産仲介業・管理業を営んでいるが、自分のところにも税務調査は来るのか」
「仲介手数料は、契約のときと引渡しのとき、いつ売上に計上すればいいのか」
「広告費や紹介料、業務委託の処理は、どこまで認められるのか」

不動産仲介業・賃貸管理業は、税務調査で問題になりやすい論点が多い業種です。仲介手数料が高額になりやすく、契約日と引渡日が期をまたぐと売上の計上時期(期ズレ)が問題になりやすいうえ、広告費・紹介料・業務委託といった経費の論点も多いためです。

そして、この業種の調査には不動産仲介業ならではの「見られ方」があります。中でも最も中心になりやすいのが、仲介手数料をいつ売上に計上するか(計上時期)です。ここを誤ると、売上の期ズレとして指摘されます。

この記事では、調査する側だった元国税調査官(国税OB)の立場から、不動産仲介・管理業の税務調査で調査官が重点的に確認するポイント、仲介手数料の計上時期と経費の注意点、そして正しい備えを解説します。

この記事でわかること

不動産仲介・管理業が税務調査で問題になりやすい理由
調査官が不動産仲介業で重点的に確認するポイント(内側の視点)
仲介手数料の計上時期(契約日基準・売買等における引渡日基準)の考え方
【令和8年度改正】非居住者への仲介手数料が消費税の課税対象に
広告費・紹介料・業務委託・現金収入の注意点と正しい備え

Table of Contents

1. 不動産仲介・管理業は税務調査で問題になりやすい論点が多い

すべての納税者が均等に調査されるわけではありません。税務署は、限られた人員の中で、申告漏れの可能性が高いと見込まれる先に調査を集中させています。その中で、不動産仲介・管理業は構造的に論点が多く、注目されやすい業種です。理由は次のとおりです。

仲介手数料が高額になりやすい:1件の金額が大きく、計上時期が期をまたぐと、申告に与える影響も大きい
売上の計上時期が論点になりやすい:契約日と引渡日(決済日)がずれるため、どちらで計上するかが問題になる
経費の論点が多い:広告費、他社への紹介料(分かれ)、営業の業務委託など、確認されやすい経費が多い
現金・雑収入や預り金がある:手付金の預り・返還、キャンセル料・違約金、更新料など、処理を誤りやすい収入・預り金がある

「個人や小規模の宅建業者だから来ない」とは限りません。むしろ、申告内容や取引の状況から申告漏れが見込まれれば、規模にかかわらず対象になります。調査がどう選ばれるかについては、次の記事で詳しく解説しています。

2. 調査官が不動産仲介業で重点的に確認するポイント——内側の視点

不動産仲介業の調査には、調査官が重点的に確認する定番のポイントがあります。調査の現場で見てきた経験から、重要な順に整理します。

(1) 仲介手数料の計上時期

不動産仲介業の調査で最も中心になる確認事項が、仲介手数料をいつ売上に計上したかです。とくに、契約日と引渡日(決済日)が事業年度をまたぐ取引で、本来計上すべき時期より遅らせて(翌期にずらして)いないかが、重点的に確認されます。詳しくは次章で説明します。

(2) 広告費・経費の妥当性

不動産ポータルサイトへの掲載料(広告費)や、その他の経費が、事業のために使われた妥当なものかが確認されます。架空の経費が計上されていないか、私的な支出が混ざっていないかが見られます。

(3) 紹介料・業務委託(外注費か給与か)

他社や個人への紹介料(分かれ)や、営業を業務委託している場合の支払いが確認されます。支払いが実在するか、業務委託が外注費か給与かの区分が適切か、といった点が見られます。

(4) 現金・雑収入の計上漏れ

手付金の扱い、キャンセル料・違約金、賃貸の更新料・礼金など、本業の仲介手数料以外の収入がもれなく計上されているかが確認されます。

3. 仲介手数料の計上時期——不動産業の固有論点

(1) 原則は「契約の効力が発生した日」

不動産の売買や賃貸の仲介手数料は、税務上、原則として、その売買等の契約の効力が発生した日(契約成立日)に売上として計上します。仲介という役務(サービス)の提供は、当事者間で契約が成立した時点で完了し、手数料を請求する権利が確定すると考えられるためです。

「物件の引渡しがまだなのに、契約の時点で売上になるのか」と感じるかもしれませんが、仲介業者の仕事は売買や賃貸借を成立させることであり、契約が成立した時点で役務の提供が完了した、という考え方です。

(2) 売買・交換の仲介では、継続適用を条件に「引渡日基準」も認められる

ただし、売買・交換の仲介手数料については、継続して適用することを条件に、取引が完了した日(引渡日・決済日)に計上することも認められています。売買では、契約時に手数料の半額、引渡し時に残りの半額を受け取る慣行があるため、引渡日基準も認められているのです。

ここで注意が必要なのは、引渡日基準を採っている場合でも、引渡日より前に手数料の一部を受け取ったときは、その受け取った分は、受け取った日に売上に計上しなければならないという点です。契約時に受け取った半金を、引渡しまで売上に計上せず、前受金のまま放置していると、計上漏れを指摘されることがあります。

(3) 「期ズレ」が最も指摘されやすい

仲介手数料の計上時期で、税務調査でとくに指摘されやすいのが、売上の期ズレです。たとえば、契約日基準を採るべきなのに、決算期末近くに成立した契約の手数料を、引渡しが翌期だからといって翌期の売上にずらしてしまう、というケースです。

どちらの基準を採るにしても、その基準を継続して適用すること、そして受け取った手数料を適切な時期に計上することが大切です。決算期をまたぐ取引や、手数料を分割で受け取る取引では、計上時期の誤りが起きやすいため、注意が必要です。

4. 【令和8年度改正】非居住者への仲介手数料が消費税の課税対象に

不動産仲介業者が押さえておくべき、令和8年度税制改正の重要な見直しがあります。非居住者に対して行う、国内不動産の売買・賃貸に係る仲介手数料等の消費税の取扱いが変わります。

(1) これまでは「輸出免税」で消費税が課されなかった

これまで、海外に住む非居住者(外国人投資家や海外在住の日本人など)に対して、国内不動産の売買や賃貸の仲介を行った場合、その仲介手数料は、「非居住者に対する役務の提供」として輸出免税(免税売上)の対象とされ、消費税が課されていませんでした。国内の居住者に対する仲介手数料が消費税の課税対象であるのとは、扱いが異なっていたのです。

(2) 令和8年10月以後は消費税の課税対象になる

令和8年度税制改正により、非居住者に対して行う国内不動産に係る仲介手数料等は、消費税の輸出免税の対象から除外され、消費税の課税対象となります。国内に所在する不動産を非居住者が取得する事例が増えていることなどを踏まえ、居住者との公平性の観点から見直されたものです。

適用されるのは、令和8年10月1日以後に行う取引です。ただし、令和8年3月31日までに締結した契約に基づき、同年10月1日以後に行われる取引については、適用されません。

(3) 仲介業者の消費税計算への影響

この改正は、外国人投資家など非居住者の顧客を扱う不動産仲介業者にとって、実務上の影響があります。これまで輸出免税(免税売上)として扱われていた非居住者向けの国内不動産に係る仲介手数料等が、令和8年10月1日以後は原則として消費税の課税対象になるためです。消費税の納税額や請求実務に影響するほか、税区分の管理にも注意が必要です。非居住者の顧客がいる仲介業者は、改正の適用時期を踏まえ、消費税への影響を事前に確認しておくことが大切です。

5. 経費・外注の注意点

(1) 広告費

不動産ポータルサイトへの掲載料、チラシ、看板などの広告費は、事業の経費になります。ただし、その広告費が実在するか、事業のためのものかが確認されます。架空の広告費を計上したり、私的な支出を広告費に含めたりすると、否認の対象になります。

(2) 紹介料・分かれ

取引を他社と共同で行った場合の報酬の分配(分かれ)や、客付け・物件紹介に関する紹介料は、実在する支払いであり、事業との関連性や金額の相当性を説明できる場合には、税務上の経費になり得ます。その支払いが実在するか、誰に・何の対価として支払ったかを説明できるかが確認されます。実体のない紹介料は、隠蔽・仮装として重加算税の対象にもなり得る、重い問題です。なお、紹介料は、相手方や業務内容によっては宅地建物取引業法等の問題が生じることもあるため、税務上の経費性だけでなく、支払いの適法性もあわせて確認しておく必要があります。

(関連記事:税務調査で「重加算税になる」と言われたら|判断基準と対応を解説)

(3) 営業の業務委託は外注費か給与か

営業担当者を業務委託の形で使っている場合、その支払いが外注費か給与かが論点になります。契約の名目だけでなく、勤務時間や仕事の進め方をこちらが指示・管理しているか、報酬が成果で決まるか固定的か、といった実態によって判断されます。実態が雇用に近ければ、外注費として処理していても給与と認定され、源泉徴収の問題が生じることがあります。

6. 現金・雑収入の注意点

不動産仲介・管理業では、本業の仲介手数料以外にも、さまざまな収入が生じます。これらの計上漏れも、確認されるポイントです。

キャンセル料・違約金:契約が解除された場合などに受け取るお金も、収入として計上する必要があります。
賃貸管理の収入と預り金の区分:管理料、更新事務手数料など、自社の収入となるものはもれなく計上します。一方、オーナーに送金する家賃・礼金・敷金・原状回復費用の精算金などは、預り金と自社収入を区分して管理することが重要です。
手付金の扱い:売買の手付金は、預かっている段階では原則として収入ではありませんが、その後の扱い(解除による没収など)によって収入になる場合があります。

とくに、現金で受け取った収入は、計上漏れが起きやすいポイントです。「現金だから分からない」という考えは通用しません。取引の記録、相手方の資料、通帳の動きなどと突き合わせれば、申告されていない収入は把握され得ます。現金収入の意図的な除外は、隠蔽・仮装として重加算税の対象になり得る、重い問題です。

7. 正しい備え

不動産仲介・管理業が税務調査に備えるために、やっておくべきことを整理します。

売上の計上時期を統一する:仲介手数料は原則として契約日基準で計上し、売買・交換の仲介で引渡日基準を採る場合は、その基準を継続して適用する。決算をまたぐ取引は特に注意する。
受け取った手数料を適切に計上する:引渡日基準でも、先に受け取った手数料はその受取日に計上する。前受金を放置しない。
経費の裏づけを残す:広告費・紹介料・業務委託の領収書や請求書を保管し、誰に・何の対価かを説明できるようにする。
雑収入と預り金を区分する:キャンセル料・更新事務手数料など自社の収入となるものを漏らさず、家賃・礼金・敷金などの預り金と区分して管理する。
不安があれば専門家へ:計上時期や紹介料、業務委託の処理に不安があれば、調査が来る前に税理士に相談する。

過去の申告に誤りの心当たりがある場合は、調査の連絡が来る前に自主的な修正申告を検討することで、加算税の負担を抑えられる可能性があります。

8. よくある質問

Q1. 個人や小規模の宅建業者でも、税務調査は来ますか?

来ることがあります。規模の大小ではなく、申告内容や取引の状況から申告漏れが見込まれるかどうかで対象は選ばれます。仲介手数料は1件が高額になりやすいため、小規模であっても、計上時期の誤りや経費の不適切な処理が疑われれば、調査の対象になり得ます。

Q2. 仲介手数料は、契約のときと引渡しのとき、どちらで売上にするのですか?

原則は、契約の効力が発生した日(契約成立日)です。仲介という役務の提供は、契約が成立した時点で完了すると考えられるためです。ただし、売買・交換の仲介手数料については、継続して適用することを条件に、取引が完了した日(引渡日・決済日)に計上することも認められています。いずれの場合も、引渡日より前に受け取った手数料は、その受け取った日に計上する必要があります。

Q3. 他社に支払った紹介料(分かれ)は、経費にできますか?

実在する支払いであれば、経費にできます。ただし、誰に・何の対価として・いくら支払ったかを、契約書や請求書、振込記録などで説明できることが必要です。実体のない紹介料を装って所得を圧縮すると、隠蔽・仮装として重加算税の対象になり得ます。紹介料の支払いは、記録を残しておくことが大切です。

Q4. 不動産ポータルサイトの掲載料は、全額経費になりますか?

事業のための広告費であれば、経費になります。ただし、その掲載料が実在し、事業のためのものであることが前提です。私的な目的の支出や、架空の広告費を含めていると、否認の対象になります。請求書や支払いの記録を残しておきましょう。

Q5. 賃貸管理だけを行っている会社でも、税務調査は来ますか?

来ることがあります。賃貸管理業では、管理料収入や更新事務手数料など、自社の収入となるものがもれなく計上されているかが確認されます。また、家賃・礼金・敷金・原状回復費用の精算金などを一時的に受け取る場合には、オーナーへ送金する預り金と自社収入を適切に区分しているかも重要です。仲介と管理の両方を行っている場合は、それぞれの収入の計上が論点になります。

Q6. 非居住者(外国人など)への仲介手数料は、消費税はどうなりますか?

これまで、非居住者に対する国内不動産の売買・賃貸の仲介手数料は、輸出免税の対象として消費税が課されていませんでした。しかし、令和8年度税制改正により、令和8年10月1日以後に行う取引については、輸出免税の対象から除外され、消費税の課税対象になります(令和8年3月31日までに締結した契約に基づき同年10月1日以後に行われる取引を除く)。外国人投資家など非居住者の顧客を扱う仲介業者は、これまで輸出免税として扱っていた仲介手数料が課税売上になるため、消費税の納税額への影響を事前に確認しておくことが大切です。

9. まとめ——仲介手数料の計上時期と経費の裏づけが要

不動産仲介・管理業は、仲介手数料が高額で、契約日と引渡日が期をまたぐと売上の計上時期(期ズレ)が問題になりやすく、広告費・紹介料・業務委託といった経費の論点も多いため、税務調査で問題になりやすい業種です。調査官が重点的に確認するのは、仲介手数料の計上時期、広告費・経費の妥当性、紹介料・業務委託の処理、そして現金・雑収入の計上漏れです。

中でも、仲介手数料を正しい時期に計上すること——原則として契約日基準で計上し、売買・交換の仲介で引渡日基準を採る場合はその基準を継続して適用し、先に受け取った手数料はその時点で計上すること——が、調査対応の核心です。だからこそ、計上基準を統一し、経費の裏づけを残し、雑収入を漏らさないことが、最大の備えになります。また、令和8年10月以後は、非居住者への仲介手数料が消費税の課税対象になる改正もあり、外国人顧客を扱う業者は消費税への影響の確認も欠かせません。

「仲介手数料の計上時期は大丈夫か」「紹介料や業務委託の処理に不安がある」という方は、調査の連絡が来る前の今の段階でご相談ください。

不動産仲介・管理業の税務調査でお困りの方へ

以下のような状況の方は、できるだけ早くご相談ください。

仲介手数料の計上時期(期ズレ)に不安がある
紹介料(分かれ)や業務委託の処理に心当たりがある
広告費・経費の裏づけが整っていない
キャンセル料・更新料などの雑収入の計上に自信がない
すでに税務調査の連絡が来ている

国税OB(元大阪国税局)の税理士が、仲介手数料の計上時期の点検、経費・紹介料の確認、調査前の自主的な見直し、調査当日の立会いについて、当局側の視点も踏まえてサポートします。不動産仲介・管理業特有の論点を踏まえた対応が可能です。

顧問税理士がいる方の調査立会いのみのご依頼も可能です。ご依頼内容に応じて、当事務所で対応するほか、必要に応じて外部専門家との連携も検討し、状況に応じた適切な対応を提供します。

顧問契約・税務調査に関する初回相談は無料です。ただし、個別具体的な税務判断、セカンドオピニオン等はスポット相談として有料にて承ります。関西全域・オンラインで全国対応。

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引用・参考文献
・法人税法22条の2(収益の額)、法人税基本通達2-1-21の9(不動産の仲介あっせん報酬の帰属の時期)
・所得税法27条(事業所得)、36条(収入金額)、37条(必要経費)
・令和8年度税制改正の大綱(令和7年12月26日閣議決定)消費税「非居住者に対する国内不動産に関する役務提供に係る課税の見直し」
・国税庁「税務調査手続に関するFAQ(一般納税者向け)」「給与所得や事業所得などの区分」
・市田佳祐(共著)『質問応答記録書のポイントと税理士の対応策』(税務研究会出版局、2025年12月)
・市田佳祐「所得税　接触方法を見極めた上で対応の検討を」『税務弘報』2026年3月号(中央経済社)

著者:市田佳祐(いちだけいすけ)
税理士。市田税理士事務所代表(大阪市)。元大阪国税局・資料調査課勤務。資料調査課では国際課税や富裕層に対する調査事務に従事。税務調査対応・立会い、無申告対応、重加算税、国際課税など、税務調査リスクの高い分野を中心に税務サポートを提供。共著に『質問応答記録書のポイントと税理士の対応策』(税務研究会出版局、2025年12月)、『税務弘報』2026年3月号(中央経済社)に寄稿。